전세가율이란 매매가 대비 전세가의 비율을 나타내는 것을 말합니다. 그래서 전세가율이 60%라고 한다면 매매가가 10억 일 때 전세가는 6억입니다. 이 전세가율을 많은 분들이 이미 알고 계시지만 부동산을 지켜볼 때 전세가율의 추이를 보는 것이 중요합니다.
1. 과거 전세가율
집 값이 상승하기 시작했던 2014년부터 전세가율은 거의 40%~75%까지 올라갔습니다. 75%까지 올랐다는 말은 10억짜리 집의 전세가 7억 5천이 됐다는 말입니다. 전세가율은 집 값과 굉장히 밀접한 영향이 있습니다. 그런데 이 전세가율이 떨어지기 시작해서 지금은 60%까지 정도 나타내고 있습니다. 그러면 10억짜리 집의 전세가 예전에는 7억 5천이었다면 지금은 6억으로 떨어졌다는 말입니다.
2. 현재 전세가율
현재 60%까지 낮아진 전세가율이 실은 현장에서는 거의 40%대입니다. 43~45% 정도입니다. 관심 있는 아파트의 전세가를 한 번 보고 매매가를 한번 보게 된다면 생각보다 전세가 많이 빠졌다는 것을 느끼 실 수 있습니다. 서울의 주요 대단지들이 거의 그런 상태입니다. 전세가율이 거의 40%까지 내려왔기 때문에 매매가랑 갭이 많이 벌어졌습니다. 이 말은 투자를 하려는 사람들이 전세를 끼고 투자를 하려면 이제는 초기 자본이 많이 들어간다는 뜻입니다. 예전에는 5천만 원만 있으면 전세 끼고 한 채 사고, 1억 있으면 전세 끼고 한 채 사고 이렇게 했기 때문에 갭 투자라는 게 성행을 했는데 지금은 그게 어려워졌습니다. 전세가가 워낙 떨어지다 보니까 이 매매가와 전세가 사이를 나의 자본으로 대체를 해야 되는데 그만큼의 돈이 부족한 겁니다. 그러다 보니 갭 투자가 줄어들게 되고 당연히 수요가 줄어들게 됩니다. 집 값의 상승을 이끌었던 부분인 갭투자가 성행을 하면서 집 값이 올라가니 실수요자들이 쫓아간 겁니다. 그런데 갭 투자하는 사람들이 사라지다 보니 실수요자들이 가격을 보고 집 값의 변동이 크지 않으니 무리하게 구매를 할 필요가 없다 생각을 하게 되고 지금은 갭 투자와 실수요자 둘 다 집을 사지 않고 있는 상태입니다. 현재 부동산 수요가 사라진 상태인 겁니다.
3. 앞으로 전세가율의 추이
앞으로 전세가율이 앞으로 어떻게 될지는 지는 입주 물량을 보면 알 수 있습니다. 2023년 올해 전국의 입주 물량이 35만 가구입니다. 작년보다 5% 정도 증가한 입주 물량입니다. 그러면 입주 물량이 늘어났기 때문에 아무래도 전세가 더 힘을 쓰기 어렵습니다. 전세가 힘을 쓰기 어려우면 전세가율은 낮아질 것이고 전세가율이 낮아지니 매매가와 차이가 벌어져서 집을 사려는 사람들도 자기 자본이 상당히 투입이 돼야 되니 부담스럽습니다. 그러다 보면 올해도 사람들이 집을 사기 힘들 겁니다. 이렇게 물량이 많이 쏟아지는 지역이 인천하고 대구입니다. 신축 아파트가 많이 입주하다 보면은 아파트를 분양받은 사람들이 다 들어가려는 게 아니라 거의 70~80%는 전세를 주려고 했던 사람입니다. 전세를 줘서 잔금을 치르려고 했던 사람들인데 물량이 많이 나와 있으니까 일단 내 집부터 빼야 되니까 전세 가격을 낮춰서 내놓을 수밖에 없습니다. 그래서 인천이나 대구 이런 곳은 전세 가격이 조금 저렴합니다. 그래서 부동산 입주 물량의 추이를 지켜봤을 때 입주 물량이 줄어들었다 싶으면 전세가 부족할 수도 있고 그로 인해 전세 가격이 올라갈 수도 있습니다. 그러면 전세가율이 다시 좀 높아질 수도 있습니다. 이런 체크를 해두는 것도 하나의 도움이 됩니다. 그리고 미분양 플러스 전세가율까지 같이 보게 된다면 굉장히 현명한 투자를 할 수 있을 겁니다. 혹시나 내가 살고 있는 지역의 전세가율이 궁금하다면 포털 사이트에 서율 전세가율을 치면 전세가율이 나옵니다. 그것을 참고로 내가 보고 있는 아파트의 전세가율이 지금 평균보다 훨씬 낮구나 또는 높구나 그런 것들을 확인할 수 있습니다. 전세가율이 높다는 뜻은 인기가 있는 단지라는 뜻입니다. 전세가율이 낮다는 뜻은 지금 현재 인기가 식었다는 뜻입니다. 이러한 것 감안한다면 부동산을 판단할 때 도움이 될 것입니다.
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