작년 한 해 이슈의 한가운데 있었던 부동산 오늘 부동산 관련 이슈가 있어서 작년 지방 같은 경우 부동산 규제 지역에서 해제되기도 해서 서울도 언젠가는 규제 지역에서 풀릴 것이다 생각은 했었는데 또 연초부터 바로 서울 부동산 규제 지역 해제 소식이 들려올 줄은 몰랐습니다. 이번에 서울 부동산 규제 지역 해제 중 서울 강남과 용산을 제외한 전 지역이 규제가 풀린다고 합니다. 이 부분에 대해서 한번 이야기 나누도록 하겠습니다.
1. 강남 3구, 용산 제외 서울 전 지역 규제 해제
서울 부동산 규제 해제 소식이 들리는데 강남도 그냥 강남이 아니고 강남 3구라고 불리는 서초, 강남, 송파 이 3 구역과 용산을 제외하고 서울 전 지역에 부동산 규제가 해제된다고 합니다. 강남 3구와 용산을 제외하고도 서울에는 집값이 비싼 지역들이 많이 있습니다. 그런데 그런 지역들조차도 다 풀어주겠다. 강남과 용산만 남겨 두겠다. 이렇게 나오고 있습니다. 그러면 강남과 용산을 남겨두는 이유가 무엇인가 그것을 우리가 생각을 해야 될 텐데요. 2022년 서울 집값 하락률을 살펴보게 되면 서울의 평균 집값 하락률이 7% 정도 됐었습니다. 서울의 집값 하락률보다 제외된 지역(용산 4.72%, 서초 2.41%, 강남 4.28%, 송파 8%) 이 하락률이 적은 부분도 있겠지만 단순히 하락률이 적다는 의미보다는 수요가 살아있다고 정부에서는 판단을 한 겁니다. 만약에 강남과 용산 같은 경우에는 규제가 풀리게 되면 그곳에 집을 사고 싶어 하는 사람들이 아직 있다 생각하여 쉽사리 규제를 풀지 못하는 겁니다. 다른 지역 같은 경우 용산, 강남, 서초를 제외한 지역을 보게 되니까 이곳들은 규제를 풀어도 집 값이 쉽게 오를 것 같지 않아 보입니다. 오히려 집 값이 11%, 12%, 9% 떨어진 지역들이 많다 보니 생각보다 하락률이 크고 하락률을 조금 낮춰서 경착륙이 아니라 연착륙을 이끌어 내야겠다는 의미에서 규제를 풀어야겠다는 판단한 겁니다. 국토부에서 표면적으로 이야기는 이유는 집 값 하락의 연착륙이지만 결국에는 규제를 풀려고 하는 게 세금 때문에 그렇습니다. 부동산 세수가 서울 같은 경우 1.3조 비었다고 합니다. 1.3조의 세금이 줄어들었기 때문에 그래서 세금을 조금 더 거두려고 거래를 활성화시키려고 규제를 푸는 겁니다. 그래서 표면적인 이유와 근본적인 이유를 알고 있으면 우리가 판단하는 데 도움이 되겠습니다.
2. 가파른 집 값 하락세
작년 서울의 집 값 하락률은 7% 그런데 4분기에만 6%가 떨어졌습니다. 그러면 집값의 하락률의 하락폭이 계속 일정 수준 유지가 되다가 작년 4분기에 가파르게 떨어졌습니다. 그래서 우리가 알 수 있는 것은 집 값 하락이 가파르다 1년에 7% 떨어졌다. 그러면 재작년에는 거의 50% 가까이 올랐는데 떨어진 게 겨우 7%이라고 할 수 있는데 실상 이 떨어진 게 불과 몇 달이 안 됩니다. 몇 달 되지 않는 기간 동안에 하락률이 몰려 있다. 이 말은 하락하는 집 값의 기울기가 굉장히 가파르다 이렇게 보면 됩니다. 내리막 길이 가파르다는 뜻입니다. 전국 같은 경우를 보게 돼도 전국의 집 값 하락률은 9.6% 대략 한 10% 정도 떨어졌습니다. 그런데 4분기에만 8% 떨어졌습니다. 전국의 집 값도 어느 정도 유지가 되다가 하반기 때 거의 다 떨어졌습니다. 이렇게 1~3분기 동안에 1% 떨어지고 4분기에만 8%가 떨어졌으니까 우리 추세가 어느 정도인지 알 수 있을 겁니다. 국토부 장관이 이제 규제 해제를 얘기하면서 지금 하락 속도는 굉장히 빠르다 정부에서 생각하는 주택 가격 하락 속도가 빠르다는 뜻은 조금 전 말했던 주택가격 하락률의 기울기가 가파르다는 뜻입니다. 정부에서 바라는 것은 완만하게 오르듯 내리듯 완만하게 움직이는 것을 바라는 데 실질적으로는 급격하고 가파르게 떨어지고 있다는 소리입니다. 그래서 정부에서 지금 하락 속도가 굉장히 빠르다 이 하락 속도를 막기 위해서 약간의 경기 부양책이 규제를 푼다. 그렇게 이야기를 합니다.
3. 금융당국도 규제 완화
금융 당국에서도 규제를 완화하겠다 발표를 했습니다. 근데 다만 DSR 기조는 유지한다 이렇게 이야기를 합니다. 한 가지 생각을 해보자면 정부가 규제를 풀기 전 금융당국에게 정부는 규제를 풀 거다. 그런데 규제 다 풀어버리면 집 값이 반등할 수도 있다. 금융당국이 그러면 우리가 DSR을 남겨 두겠다 DSR을 남겨 두면 규제를 풀어도 결국 집 값은 올라가지 않을 거다. 그러면 정부에서 바라는 완만한 움직임이 나올 것이다 이야기를 하지 않았을까요? 그런데 정부랑 금융당국에서 약간 놓친 것이 무엇이냐면 결국에는 이 집 값을 반등시키려면 또는 집 값 하락폭을 줄이려면 매수자가 움직여야 합니다. 수요자가 움직여야 집 값 하락이 줄어드는데 규제가 풀리면 어떤 혜택이 있나 봤더니 결국은 매도자가 좀 유리한 혜택입니다. 보게 되니까 양도소득세 최대 30%까지 중과되던 것이 없어집니다. 그러면 매수자가 좋을까요? 매도자가 좋을까요? 매도자가 좋은 부분입니다. 그리고 주택담보비율 LTV 규제가 완화됩니다. 이제 1 주택자랑 무주택자는 규제 지역에서 40%~50% 밖에 못 받는데 규제가 해제되면 한도가 70%까지 나옵니다. 이거는 언뜻 보면 매수자가 좋은 것 같지만 꼭 그렇지도 않습니다. 하지만 아까 말했던 대로 DSR이 묶여 있기 때문에 이 70%를 다 받을 수 있는 것이 아니라 나의 연봉이 높아야지만 가능한 겁니다. 그래서 일반적인 사람들은 대부분 40~50% 정도 밖에 한도가 나오지 않을 겁니다. 그러면 그전에 있던 LTV 50%랑 별반 다르지 않을 겁니다. 체감상으로 매수자에게 완화된 규제가 확 와닿지 않습니다.
4. 움직이기 쉽지 않은 매수자
매수자들한테 취득세 부분이 줄어들게 되는데 다주택자랑 법인이 12%에서 8%로 줄어듭니다. 어차피 매수하려고 대기 중인 사람들은 무주택자가 대부분입니다. 다주택자가 지금 상황에서 주택 수를 늘린다는 게 지금으로서는 그리 매력적인 상황이 아닙니다. 왜냐하면 다주택자는 돈을 보고 집을 사는 겁니다. 집 값이 올라갈 것 같으면 사고 내려갈 것 같으면 안 사는 겁니다. 그런데 지금은 누가 봐도 내려가고 있는 시기입니다. 그러면 다주택자가 움직이지 않습니다. 1 주택자는 원래 세율이 낮았습니다. 취득세율이 그렇기 때문에 이제 매수자한테 그리 이득이 되지 않는 시스템입니다. 그래서 전반적으로 보게 되니까 규제가 풀려도 매수자 입장에서는 크게 득이 되는 게 없습니다. LTV가 늘어나도 DSR이 풀리지 않으면 소득이 높지 않은 사람한테는 결국에는 늘어나지 않는 것과 같은 결과입니다. 그래서 보게 되니까 규제가 풀려도 매도자들이 편하지 매수자들이 좀 살아날 만한 메리트가 있을 그런 사항이 없습니다. 아까 부동산 시장이 살아나려면 매수자들이 움직여야 된다고 했습니다. 매수자들이 지금 상황에서 움직일 만한 명분이 없습니다. 매수자들을 자극해서 매수하고 싶은 마음이 들게 해야 되는데 지금은 군중들이 똑똑해졌습니다. 그래서 금리도 보고 시장 분위기도 보고 실거래가도 떨어지는 것도 다 보고 있습니다. 그러다 보니까 쉽사리 움직이지 않는 겁니다. 예전 같으면 가격이 어느 정도 빠지면 덥석 사는 사람도 있었을 겁니다. 그러나 요즘은 워낙 실거래가도 확인하고 호가도 보고 전세가 떨어지는 것도 보고 거래량도 보고 미국 금리가 오르는지 소비자 물가가 올라가는지 우리나라 금리 올리는지 이런 것들을 국민들도 다 보고 있습니다. 똑똑해진 매수자들이 지금 본인들한테 이득이 되는 시스템이 없는 데 규제가 해제되었더라도 본인들이 딱히 득을 보는 게 없는 데 매수에 나설까 그 부분을 생각해야 할 필요가 있습니다.
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